Dienstag, 17. Februar 2015

Baugrundstück: Tipps zum Grundstückskauf

Man kann es nicht oft genug sagen: Die Lage ist entscheidend!
Und ich kann nur eindringlich empfehlen so lange zu suchen, bis man sich ganz sicher ist die richtige Lage gefunden zu haben.
Neben allen subjektiven Wünschen ist aber auch wichtig, möglichst objektiv die Gegebenheiten des Grundstückes zu betrachten. Ich empfehle sich hierzu Rat von einem Fachmann - einem fachkundigen Immobilienmakler oder einen Architekten - zu suchen. Denn nicht nur die Entfernung zu Schulen , Kindergärten, Supermärkten oder Ärzten oder die Verkehrsanbindung (öffentliche Verkehrsmittel, Bundesstraßen/Autobahnen, Eisenbahn, Flughäfen)  sind wichtig, sondern auch baurechtliche Bestimmungen und Bauvorschriften. In vielen Gebieten ist ein Bebauungsplan vorhanden, in welchem definiert ist, wie viele Stockwerke ein Gebäude haben darf oder welche Dachform vorgeschrieben ist bis hin zur Vorgabe der Farbe der Dachziegel oder der Vorgabe der Pflanzenart und der Höhe der Grundstückseinfriedung. Hier ist es unbedingt ratsam, den Architekten von vornherein (vor dem Grundstückskauf) mit ins Boot zu holen, um die Wünsche und Möglichkeiten zu besprechen.
 
Grundsätzlich gilt: je zentraler ein Grundstück liegt, um so teurer wird es sein. In Ballungsgebieten wie Hamburg, Köln oder Stuttgart beginnen Bauplatzpreise erst ab 500,00€/m², in München sogar ab 1.000,00€/m². In Kleinstädten liegen die Preise bei ca. 150,00€/-250,00€/m²; in dörflichen Gebieten weit darunter - teilweise ab 30,00€/m².
 
Ich empfehle zu überlegen, welche Kriterien unabdingbar wichtig sind. Am häufigsten wird der Wunsch nach fußläufigen Einkaufsmöglichkeiten geäußert. Für Personen, die in der Mobilität eingeschränkt sind (z.B. ältere Personen) ist dies sicherlich wichtig - aber wie oft wird der Familieneinkauf zu Fuß erledigt? Sind nicht eh schon 2 PKW vorhanden? Oder ist die Anschaffung eines 2. PKW nicht erheblich günstiger als der Mehrpreis eines zentralen Grundstückes?
Besonderes Augenmerk sollte auf die Größe des Baugrundstückes gelegt werden. Hierbei ist nicht nur das eigene Grundstück wichtig, sondern auch die angrenzenden Grundstücke. Ein kleines Grundstück zu kaufen um Kosten zu sparen kann sehr kurzfristig gedacht sein - denn die Größe des Grundstückes ist im Nachhinein (anders als beim Haus, welches erweitert werden kann) nicht veränderbar! Haben die Nachbarn auch kleine Grundstücke, "sitzt man sehr eng aufeinander". Ich empfehle lieber ein etwas größeres Grundstück zu wählen und - sofern es das Budget erfordert -  eine Garage oder Wintergarten zunächst zurückzustellen und einige Jahre später zu bauen, wenn sich die finanzielle Situation wieder verbessert hat.    
 
Alternative: Pachten statt Kaufen
Eine Alternative kann auch ein Erbbaurechtgrundstück sein. Hier wird das Grundstück nicht gekauft, sondern über einen langen Zeitraum (meist 99 Jahre) gepachtet. Dadurch fallen keine Kosten für den Grundstückskauf an - allerdings ist ein Erbbauzins in höhe von jährlich ca. 4%-6% des Grundstückswertes zu zahlen. Zu den Vor- und Nachteilen dieses Erbbaurechtsgrundstückes habe ich hier etwas geschrieben.
 
Mit dem Kauf des Grundstückes erwerben Sie alle dauerhaft mit dem Grund und Boden fest verbundenen Bestandteile. Rechtlich ist damit auch der kauf eines Hauses, das auf einem Grundstück steht, ein reiner Grundstückskauf. Dies hat zur Folge, dass auf den kompletten Kaufpreis die Grunderwerbsteuer zu zahlen ist, egal ob auf dem Grundstück ein Haus steht oder nicht. Details zur Grunderwerbsteuer erfahren Sie hier .
 
Es gilt der Grundsatz: Gekauft wie gesehen. Der Verkäufer haftet in der Regel allerdings für arglistig verschwiegene Mängel des Grundstücks. Ist dieses z.B. verseucht, muß er es dem Käufer mitteilen. Ansonsten kann der Käufer Schadenersatz oder Rückabwicklung fordern. Allerdings gilt dies nur für Mängel, die dem Verkäufer bekannt sind. Weiß dieser nichts von einer Verseuchung, so ist dieser in der Regel dafür auch nicht haftbar - es Sei denn es kann nachgewiesen werden, dass er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dies dürfte jedoch schwierig werden. Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, das Grundstück auf Mängel untersuchen zu lassen. Daher sollte der Käufer detailliert prüfen, ob mit Mängeln zu rechnen ist.
 
Wichtig ist außerdem zu klären, ob Erschließungskosten bereits gezahlt sind oder noch anfallen. Wenn die Straßen erst kürzlich fertiggestellt sind oder erst im Rohbau sind, kann dies ein Anhaltspunkt für ggf. noch anfallende Erschließungskosten sein. In Siedlungen, in welchen die Straßen bereits seit längerem ausgebaut und unverändert sind, kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass die Erschließungskosten gezahlt sind. Allerdings sollte dies unbedingt vor Beurkundung bei der jeweiligen Gemeinde abgeklärt werden.
 
Es sollte grundsätzlich darauf geachtet werden, dass das Grundstück vermessen und mit Grenzsteinen versehen ist. Sofern es sich um ein Teilgrundstück (z.B. Gartengrundstück) handelt, sollte in den Verträgen (am besten auf Basis einer Karte) klar dargestellt werden, wie das Grundstück geschnitten ist, damit es bei der späteren Teilungsvermessung nicht zu Missverständnissen kommt. Dies kann z.B. anhand von Maßen von bestehenden Grenzsteinen oder eindeutigen Gegebenheiten (Grenzversprung, Gebäudeecke,...) sein. Natürliche Gegebenheiten wie z.B. Bäume sind ungeeignet (welcher Punkt des Baumes gilt?) - gleiches gilt z.B. für Zäune, die verändert werden können.

Pachten statt kaufen - Vor- und Nachteile eines Erbpachtgrundstückes


Ein Baugrundstück kann auch gepachtet werden. Auf den ersten Blick wird durch einen sogenannten Erbpachtvertrag viel Geld gespart. Das Grundstück muß nicht gekauft werden - das gesparte Geld kann somit (auf den ersten Blick) in das Gebäude investiert werden. Es wird seitens des Erbpachtnehmers (Nutzer) ein monatlicher Erbpachtzins gezahlt, welcher in der Regel ca. 4%-6% des Grundstückswertes im Jahr beträgt. In der Regel laufen die Pachtverträge zwischen 75 und 99 Jahren, wobei die häufigste Variante die 99-jährige Laufzeit ist.  
 
 
Doch es stellen sich mehrere Fragen:
 
- lohnt sich die Erbpacht aus finanzieller Sicht?
- Was passiert, wenn der Erbpachtzins nicht gezahlt wird / werden kann?
- Was passiert nach Ablauf der Pachtzeit?
 
 
Zunächst einmal zum Thema der Kosten - wobei gleich zu erwähnen ist, dass das Wunschgrundstück in der Regel entweder als Kaufgrundstück oder als Erbbaurechtsgrundstück (umgangssprachlich "Erbpachtgrundstück") angeboten wird. Nur in den seltensten Fällen ist die Wahl möglich. Sofern man sich also auf eine Lage festlegt, sind die Gegebenheiten in der Regel festgelegt - anders ist es, wenn man in der Wahl der Lage frei ist.
 
Beispiel:
Ein Baugrundstück hat einen Wert von 100.000,00€.
Beim Kauf würde dieses Grundstück - sofern es zu 100% finanziert wird - in der aktuellen Niedrigzinszeit ca. 2,5% (1% Tilgung) bedeuten - monatlich also rund 290,00€.
Bei einer Erbpacht von 2% (hier ohne Tilgung) läge dies bei ca. 165,00€/Monat.
Bei einem Darlehnszinssatz von 8% (wie er bis vor wenigen Jahren die Regel war und ggf. in einigen Jahren wieder möglich sein könnte) wären monatlich inkl. 1% Tilgung ca. 750,00€ an die Bank zu zahlen, bei einer Erbpacht von 5% wären dies ca. 415,00€/Monat.
Aber: Das Darlehn ist mit der Zeit abbezahlt - die Erbpacht steigt in der Regel, da in den Verträgen meist eine Anpassung an die Lebenshaltungskosten vorgesehen ist. Anhand dieses Rechenbeispiels ist klar zu sehen, dass zu Niedrigzinszeiten der finanzielle Vorteil des Erbpachtmodels deutlich geringer ist.
Nicht außer Acht gelassen werden sollte außerdem, dass die finanzierenden Banken in der Regel bessere Konditionen bei einem Gebäude auf einem Eigentumsgrundstück anbieten, da im Falle der Notwendigkeit die Nachfrage (zumindest in ländlicheren Gebieten) und damit der Wiederverkaufswert meist höher ist - und das Risiko der Bank damit geringer.
 
 
Wenn der Erbpachtzins nicht gezahlt wird, kann das Erbbaurecht vorzeitig beendet werden. Dieser sogenannte "Heimfall" erfolgt aber nicht nur bei Zahlungsverzug, sondern auch wenn der Nutzer gegen die Vereinbarungen verstößt - z.B. bei massiver Verwahrlosung des Grundstückes. Auch die Möglichkeit des Eigenbedarfes des Grundstückseigentümers besteht - allerdings nur, wenn dies vertraglich so geregelt ist. Außerdem kann der Vertrag in Ausnahmefällen einvernehmlich vorzeitig aufgehoben werden.
 
 
Was passiert nach Ablauf der Erbpachtzeit - grundsätzlich gilt: Das Haus ist Bestandteil des Grundstückes, auf dem es errichtet wurde. Läuft also der Vertrag aus (dazu bedarf es nach Ablauf der vereinbarten Zeit keine weitere Erklärung!) oder wird vorzeitig beendet, wird es per Gesetz Eigentum des Grundstückseigentümers. Allerdings erhält der Nutzer eine Entschädigung gemäß der getroffenen Vereinbarung. Diese beträgt mindestens 2/3 des allgemeinen Wertes des Gebäudes im jeweiligen Zustand - also auch, wenn es verwahrlost sein sollte. In der Regel ist jedoch vertraglich geregelt, dass der Nutzer die Immobilie instand hält und es im Falle einer Zerstörung (z.B. durch Feuer oder Unwetter) wieder aufbaut. Kommt der Nutzer diesem nicht nach, kann der Grundstückseigentümer je nach Vertrag die Sanierung auf Kosten des Nutzers veranlassen.
Ein Recht auf Verlängerung des Erbbaurechts gibt es nicht - es sei denn, dass dies im Vertrag vereinbart wurde. Es ist daher sehr empfehlenswert, den Vertrag von Fachleuten prüfen zu lassen. Sofern keine Vereinbarung getroffen wurde ist es empfehlenswert, frühzeitig vor Ende der Nutzzeit mit dem Grundstückseigentümer das Gespräch zu suchen - denn eine Verlängerung muß vor Zeitablauf im Grundbuch eingetragen sein.
Allerdings hat der Nutzer eines Grundstückes ein Vorrecht auf einen neuen Vertragsabschluss, wenn das Grundstück weiterhin als Erbbaurechtsgrundstück genutzt werden soll.