Dienstag, 17. Februar 2015

Pachten statt kaufen - Vor- und Nachteile eines Erbpachtgrundstückes


Ein Baugrundstück kann auch gepachtet werden. Auf den ersten Blick wird durch einen sogenannten Erbpachtvertrag viel Geld gespart. Das Grundstück muß nicht gekauft werden - das gesparte Geld kann somit (auf den ersten Blick) in das Gebäude investiert werden. Es wird seitens des Erbpachtnehmers (Nutzer) ein monatlicher Erbpachtzins gezahlt, welcher in der Regel ca. 4%-6% des Grundstückswertes im Jahr beträgt. In der Regel laufen die Pachtverträge zwischen 75 und 99 Jahren, wobei die häufigste Variante die 99-jährige Laufzeit ist.  
 
 
Doch es stellen sich mehrere Fragen:
 
- lohnt sich die Erbpacht aus finanzieller Sicht?
- Was passiert, wenn der Erbpachtzins nicht gezahlt wird / werden kann?
- Was passiert nach Ablauf der Pachtzeit?
 
 
Zunächst einmal zum Thema der Kosten - wobei gleich zu erwähnen ist, dass das Wunschgrundstück in der Regel entweder als Kaufgrundstück oder als Erbbaurechtsgrundstück (umgangssprachlich "Erbpachtgrundstück") angeboten wird. Nur in den seltensten Fällen ist die Wahl möglich. Sofern man sich also auf eine Lage festlegt, sind die Gegebenheiten in der Regel festgelegt - anders ist es, wenn man in der Wahl der Lage frei ist.
 
Beispiel:
Ein Baugrundstück hat einen Wert von 100.000,00€.
Beim Kauf würde dieses Grundstück - sofern es zu 100% finanziert wird - in der aktuellen Niedrigzinszeit ca. 2,5% (1% Tilgung) bedeuten - monatlich also rund 290,00€.
Bei einer Erbpacht von 2% (hier ohne Tilgung) läge dies bei ca. 165,00€/Monat.
Bei einem Darlehnszinssatz von 8% (wie er bis vor wenigen Jahren die Regel war und ggf. in einigen Jahren wieder möglich sein könnte) wären monatlich inkl. 1% Tilgung ca. 750,00€ an die Bank zu zahlen, bei einer Erbpacht von 5% wären dies ca. 415,00€/Monat.
Aber: Das Darlehn ist mit der Zeit abbezahlt - die Erbpacht steigt in der Regel, da in den Verträgen meist eine Anpassung an die Lebenshaltungskosten vorgesehen ist. Anhand dieses Rechenbeispiels ist klar zu sehen, dass zu Niedrigzinszeiten der finanzielle Vorteil des Erbpachtmodels deutlich geringer ist.
Nicht außer Acht gelassen werden sollte außerdem, dass die finanzierenden Banken in der Regel bessere Konditionen bei einem Gebäude auf einem Eigentumsgrundstück anbieten, da im Falle der Notwendigkeit die Nachfrage (zumindest in ländlicheren Gebieten) und damit der Wiederverkaufswert meist höher ist - und das Risiko der Bank damit geringer.
 
 
Wenn der Erbpachtzins nicht gezahlt wird, kann das Erbbaurecht vorzeitig beendet werden. Dieser sogenannte "Heimfall" erfolgt aber nicht nur bei Zahlungsverzug, sondern auch wenn der Nutzer gegen die Vereinbarungen verstößt - z.B. bei massiver Verwahrlosung des Grundstückes. Auch die Möglichkeit des Eigenbedarfes des Grundstückseigentümers besteht - allerdings nur, wenn dies vertraglich so geregelt ist. Außerdem kann der Vertrag in Ausnahmefällen einvernehmlich vorzeitig aufgehoben werden.
 
 
Was passiert nach Ablauf der Erbpachtzeit - grundsätzlich gilt: Das Haus ist Bestandteil des Grundstückes, auf dem es errichtet wurde. Läuft also der Vertrag aus (dazu bedarf es nach Ablauf der vereinbarten Zeit keine weitere Erklärung!) oder wird vorzeitig beendet, wird es per Gesetz Eigentum des Grundstückseigentümers. Allerdings erhält der Nutzer eine Entschädigung gemäß der getroffenen Vereinbarung. Diese beträgt mindestens 2/3 des allgemeinen Wertes des Gebäudes im jeweiligen Zustand - also auch, wenn es verwahrlost sein sollte. In der Regel ist jedoch vertraglich geregelt, dass der Nutzer die Immobilie instand hält und es im Falle einer Zerstörung (z.B. durch Feuer oder Unwetter) wieder aufbaut. Kommt der Nutzer diesem nicht nach, kann der Grundstückseigentümer je nach Vertrag die Sanierung auf Kosten des Nutzers veranlassen.
Ein Recht auf Verlängerung des Erbbaurechts gibt es nicht - es sei denn, dass dies im Vertrag vereinbart wurde. Es ist daher sehr empfehlenswert, den Vertrag von Fachleuten prüfen zu lassen. Sofern keine Vereinbarung getroffen wurde ist es empfehlenswert, frühzeitig vor Ende der Nutzzeit mit dem Grundstückseigentümer das Gespräch zu suchen - denn eine Verlängerung muß vor Zeitablauf im Grundbuch eingetragen sein.
Allerdings hat der Nutzer eines Grundstückes ein Vorrecht auf einen neuen Vertragsabschluss, wenn das Grundstück weiterhin als Erbbaurechtsgrundstück genutzt werden soll.

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